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こんにちは、まんまるハウスの小林です。

最近、こんな本を読みました。

『不動産屋が知っておくべき土壌汚染リスクとその対策』

タイトルからしてかなり真面目です。

普段、私は戸建て用地の仕入営業をしています。

土地を見に行ったら、

「駅から何分か」

「道路は何メートルあるか」

「間口は何メートルあるか」

「建ぺい率・容積率はどうなっているか」

「どんな建物が建てられそうか」

「いくらで売れそうか」

など、いろいろなことを確認します。

ただ、今回この本を読んで改めて思ったのが、

「そういえば、土地って“上”だけ見ていていいのか？」

ということです。

道路や建物、周辺環境は当然確認しますが、土地の中身、つまり**「土」**についても考えなければいけないケースがあります。

そこで今回は、私自身の勉強も兼ねて、土壌汚染について簡単にまとめてみます。

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そもそも土壌汚染って何？

簡単に言うと、土地の土や地下水に、健康被害などを引き起こす可能性のある有害物質が存在している状態です。

代表的なものでは、

・鉛
・六価クロム
・ヒ素
・水銀
・カドミウム

などの重金属。

また、

・トリクロロエチレン
・テトラクロロエチレン
・ベンゼン

などの揮発性有機化合物（VOC）もあります。

名前を聞いても、

「なんだか難しい……」

という感じですが、不動産を扱う以上、こういったリスクについても知っておく必要があります。

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じゃあ、どうやって調べるの？

土壌汚染の調査は、いきなりスコップで土を掘って、

「この土、大丈夫かな？」

と確認するわけではありません。

一般的には、まず**その土地の過去を調べる「地歴調査」**から始めます。

例えば、

「昔ここは何だったのか？」

ということです。

過去に工場があったのか。

クリーニング店だったのか。

ガソリンスタンドだったのか。

金属加工などの事業場だったのか。

こういった過去の利用状況から、土壌汚染の可能性を確認していきます。

古い住宅地図や航空写真、登記、行政資料などを確認することもあります。

不動産屋としては、

「今は普通の更地だけど、昔は何だったんだろう？」

という視点を持つことが大切なんですね。

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必要であれば実際に土を調べる

地歴調査などをして、

「ちょっとリスクがありそうだな」

となった場合には、実際に土壌や地下水を採取して分析する調査があります。

つまり、

過去を調べる
↓
リスクを確認する
↓
必要であれば実際に土や地下水を調査する

というイメージです。

土地を見ただけでは、土の中までは分かりません。

ここが土壌汚染の難しいところです。

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もし土壌汚染が見つかったら？

では、実際に汚染が見つかった場合はどうするのか。

代表的な対策としては、

掘削除去

汚染されている土を掘り出して、適切に処理する方法です。

イメージとしては一番分かりやすいですが、当然ながら掘削・運搬・処分などの費用がかかります。

原位置浄化

汚染された土をその場から持ち出すのではなく、薬剤や微生物などを利用して、現地で汚染物質を分解・除去する方法があります。

封じ込め

汚染土壌を完全に取り除くのではなく、周囲へ広がらないように封じ込める方法です。

盛土・舗装など

汚染土壌に人が直接触れないように、盛土や舗装などによって暴露を防ぐという考え方もあります。

このように、土壌汚染が見つかったからといって、必ずしも

「もう土地として使えません」

というわけではありません。

土地の状況や汚染物質などによって、必要な対応は変わってきます。

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不動産屋として一番大事なのは「汚染＝即アウト」ではないこと

今回勉強していて、個人的に一番大事だと思ったのがここです。

例えば、

「昔工場でした」

と聞いた瞬間に、

「土壌汚染がある！買えない！」

ではありません。

逆に、

「今は普通の住宅地だから大丈夫！」

とも言い切れません。

大切なのは、

何があった土地なのか。

どんなリスクが考えられるのか。

実際に汚染が確認されているのか。

対策する場合、どのくらい費用がかかるのか。

その土地をどう利用するのか。

こういったことを一つずつ確認して、最終的に判断することなんだと思います。

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仕入営業として「リスクを価格に落とし込む」という考え方

これは普段の土地仕入にも通じるところがあります。

例えば、土地に何か問題があったとして、

「問題があるから買えない」

で終わるのではなく、

「その問題を解決するためにいくらかかるのか？」

と考える。

仮に何らかの対策に1,000万円かかるのであれば、それを事業計画に織り込んで、それでも成立するのかを考える。

もちろん、実際の土壌汚染については専門家による調査や適切な判断が必要ですが、

「リスクを把握して、そのリスクを金額に反映させる」

という考え方は、仕入営業として非常に重要だと思いました。

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土地を見る目を増やしたい

仕入営業を始めた頃は、

「土地を買う＝建物を建てられる土地を探す」

ということで頭がいっぱいでした。

ですが、経験を積むにつれて、

道路、権利関係、越境、近隣、インフラ、地盤など、見るべきものがどんどん増えてきました。

そして今回、

「土も見なきゃいけないのか……」

という新しい視点が加わりました（笑）

もちろん、毎回土を掘って調査するという話ではありません。

ただ、

「この土地、昔は何に使われていたんだろう？」

と一度考えるだけでも、土地を見る目は少し変わる気がします。

まだまだ勉強中ですが、買った後に「知らなかった！」とならないように、こうした不動産に関する知識も少しずつ身につけていきたいと思います。

土地は見た目だけでは分からないことが本当にたくさんあります。

だからこそ、仕入営業として、

「安く買う」だけではなく、「ちゃんと調べて、リスクを理解して買う」

ことを大切にしていきたいと思います。