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「初めての家の売却で、何から始めたらいいのかわからない。」
家を売る際にほとんどの方が最初に思うことではないでしょうか？家の売却経験は一生に一度あるかないかのことです。
今回のコラムでは、家の売却をするための手順と方法をお話させていただきます。

 

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【家を売るときの流れ】

まず、家を売るときの流れを確認していきましょう。
マンション・一戸建てなど物件種別問わず、家を売る時は下記のような流れになります。

①不動産会社の選定
まず、信頼できる不動産会社を選定します。不動産会社によって提供されるサービスや手数料などが異なるため、複数の不動産会社から見積もりを取ることをおすすめします。 

②査定
不動産会社に依頼して、自宅の査定を行います。査定では、物件の広さや立地条件、周辺環境などを考慮して、相場価格の目安を算出します。

③媒介契約
媒介契約は、不動産の売却を依頼するための契約です。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３つの種類があります。契約期間や手数料についてよく確認し、条件面を改善するために依頼する業者を選定することが大切です。

④販売活動
不動産会社が販売活動を行います。具体的には、インターネットや不動産誌などに広告を出したり、見学者の案内をしたりします。

⑤売買契約
買い手が見つかったら、売買契約を締結します。契約内容は、不動産会社の専門知識を活かして、十分に検討してから決定するようにしましょう。

⑥手続き
売買契約後には、各種手続きを行う必要があります。具体的には、売主が所得税や固定資産税を納付する手続きや、住宅ローンの残債を返済する手続きなどがあります。

⑦重要事項説明書・引渡し
契約締結後、不動産会社が売主に対して重要事項説明書を渡し、買主に対して引渡しを行います。重要事項説明書には、物件の瑕疵や法的な問題が記載されており、買主にとって重要な情報となります。

 

 

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【良い不動産会社を選定するポイントとは】

良い不動産会社を選定するためには、いくつかポイントがあります。

●口コミや評判を調べる
周りの人の口コミやインターネット上の評判を調べることで、信頼できる不動産会社を選ぶことができます。また、不動産業界で信頼性の高い団体に加盟しているかどうかも確認すると良いでしょう。

●信頼できる営業担当者との面談
実際に営業担当者と面談し、希望を汲んでくれるか、信頼できるかどうかを確認することが大切です。

●提供されるサービスの比較
不動産会社によって諸条件が異なるため、複数の不動産会社から見積もりを取ることがおすすめです。ただし、手数料だけで判断するのではなく、提供されるサービス内容や売却価格の相場についても比較しましょう。不動産会社によって提供されるサービス内容が異なるため、自分が必要とするサービスが提供されているかどうかを確認することが大切です。例えば、物件の写真や広告を出すこと、売却価格の相場調査、売却前の物件のリフォーム提案など、様々なサービスがあります。

●契約内容の確認
不動産会社との契約内容には、手数料や販売期間、販売方法などが含まれます。契約内容は、不動産会社の専門家に相談して、十分に検討しましょう。

 

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【不動産会社への査定依頼と媒介契約とは】

＜査定依頼＞
不動産会社に家の査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握しましょう。
家の査定では、「机上査定」と「訪問査定」があります。

 

 

●机上査定
机上査定は、不動産業者が物件の情報をもとに、オフィスなどで査定額を算出する方法です。物件の情報は、物件所在地や間取り、築年数、建物面積、土地面積、周辺環境、売買相場などが含まれます。このような情報は、不動産情報サイトや不動産売却アプリなどから収集できます。机上査定は一般査定に含まれることが多く、不動産業者から無料で査定を受けることができます。ただし、査定額は、現地を訪問しての査定に比べて、精度が低くなる可能性があります。

●訪問査定
訪問査定は、不動産業者が物件の現地を訪問し、物件の状態や周辺環境、売買相場などを考慮して査定額を算出する方法です。物件の状態や周辺環境は、目視で確認されます。また、売買相場については、不動産情報サイトなどを利用して調べられます。訪問査定は、一般査定に含まれることが多く、不動産業者から無料で査定を受けることができます。訪問査定には、査定に必要な時間や交通費などがかかるため、不動産業者によっては査定額を提示する前に料金の提示をする場合もあります。

不動産を売却する場合には、現地を訪問しての訪問査定を受けることで、より適正な査定額を知ることができます。

＜媒介契約＞
不動産の媒介契約には、いくつかの方法があります。

●一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼し、売却を行うことができる契約です。依頼者ご自身が見つけた購入検討者に売却をする場合は、買主と直接契約が可能で、媒介契約の中で一番自由度が高い形態になります。

●専任媒介契約
一社の不動産会社とのみ、仲介を依頼する契約です。同時に複数の不動産会社とは契約できません。この場合、専任媒介契約を締結した不動産会社が、物件の販売活動を行います。依頼者ご自身が見つけた購入検討者に売却をする場合は、買主と直接契約が可能です。

●専属専任媒介契約
一社の不動産会社とのみ、仲介を依頼する契約です。同時に複数の不動産会社とは契約できません。また、専任媒介契約とは異なり、依頼者ご自身で買主を見つけて契約することも制限されます。

媒介契約を締結する場合は、以下の点に注意する必要があります。

・契約内容をよく確認し、業者との交渉によって条件面を改善することができる場合があるため、複数の業者と比較することが重要です。
・契約期間について、自分が納得できる期間を設定することが大切です。
・手数料について、契約時に確認し、予想外の費用が発生しないように注意することが必要です。

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【買いたい人に情報と届けるには】

家を販売するには、情報を買いたいという人に届ける必要があります。
そのため方法がいくつかありますので、ご紹介します。

＜販売活動例＞

●不動産情報サイトに掲載する
インターネット上には、不動産情報サイトが多数あります。不動産業者は、物件情報をこれらのサイトに掲載することで、多くの人に物件を見てもらうことができます。また、物件情報は写真付きで掲載されることが多く、より多くの人にアピールすることができます。

●チラシやポスターを配布する
不動産業者は、物件情報を記載したチラシやポスターを配布することで、地域住民にアピールすることができます。特に、物件がある地域の人々に直接アピールすることができるため、効果的な方法の一つです。

●看板を立てる
物件に看板を立てることで、通行する人々にアピールすることができます。看板には、物件情報や連絡先などが記載されることが多く、興味を持った人はその場で物件を確認することができます。

●不動産オークションに参加する
不動産オークションでは、競売方式で物件が売買されます。不動産業者は、オークションに物件を出品することで、競合が生まれ、適正価格で売却することができる可能性があります。

●SNSを活用する
SNS上では、不動産業者が物件情報を発信することができます。また、SNS上でシェアされることで、多くの人に物件情報が広がることがあります。

●広告を出す
新聞や雑誌などに広告を出すことで、より多くの人に物件をアピールすることができます。ただし、広告費用がかかるため、効果的な方法かどうか慎重に検討する必要があります。

 

 

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【買いたい人が現れたらやること】

家を買いたいという人が現れてからは、売買契約や手続き、引き渡しなどをやる必要があります。

＜売買契約＞
内覧などの売却活動を経て購入希望者の購入意思が固まったら、不動産会社経由で購入申込書が送られてきます。
購入申込書に記載の購入希望価格が値引き交渉を含むケースがよくあります。この場合、価格交渉だけではなく、引き渡し時期や引き渡しの際の設備などの条件も絡めて交渉するようにしましょう。
条件交渉がまとまったら、不動産会社を経由して売買契約に進みます。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者にて執り行います。売主・買主の仲介業者が同じ場合もあります。
売買契約書類の内容を最終確認して、双方が合意したら契約書への署名・押印をした後、契約書類一式を売主・買主が一部ずつ持ち帰り完了となります。
このとき、手付金という形で売却代金の一部を受け取ります。

＜手続き＞
不動産の売買契約が成立した後には、以下のような手続きが必要になる場合があります。

印紙税の納付：売買契約書には、印紙税が課せられます。売却金額などにより額が異なります。

固定資産税の申告：不動産の売却によって、売主と買主の固定資産税の支払い負担が変わる場合があります。売主は、売却後の固定資産税の納付を避けるために、申告を行う必要があります。不動産の売却日に応じて、売主と買主で固定資産税を精算します。売却後は、その年の1月1日の所有者に請求がいきます。

登記申請：買主は、不動産の所有権を取得するために、登記申請を行います。登記には、登録免許税や登記手数料がかかるため、買主はこれらの費用を負担することになります。

住民票の移動手続き：売主が物件を所有していた市区町村から、買主が住んでいる市区町村に住民票を移動する必要があります。

以上が、不動産の売買契約後に必要になる手続きの一例です。売主と買主は、それぞれの負担する手続きや費用について、事前に確認しておくことが大切です。また、専門家のアドバイスを受けることで、手続きのスムーズな進行やトラブルの回避につながる場合があります。

 

 

＜重要事項説明書・引渡し＞
重要事項説明書とは、不動産の売買契約が成立した際に、売主が買主に対して不動産に関する重要な事項を説明する書類のことです。法律で定められた項目が必ず記載され、内容は物件の状況や権利関係、法令遵守状況などについて記載されます。重要事項説明書は、買主が物件の状況や権利関係を正確に把握するために必要な書類であり、重要な情報を漏れなく開示することが求められます。

売買契約で定めた日時で引き渡しと決済が行われます。
手付金を除いた売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。

売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、同日のうちに家の引渡しが行われます。
室内の状態や契約で決めた条件を確認して、権利関係の「登記」手続きを終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたことになります。家の売却に区切りがつき、次のステップに移ります。

＜確定申告を行う＞
決済と引渡しを終えたら、売主は確定申告を行う必要があります。不動産売却によって利益を得た場合にかかる税金を譲渡所得税といい、様々な控除や特例があります。
確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。同じく、家を売って、利益が得られず損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、どのような方法で売却した方も、家を売った方は必ず行うべき手続きとなります。
売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告し、申告漏れのないようにしましょう。

家を売ることの全体像が分かったら、まずは不動産会社に査定を依頼して「自分の家がいくらで売れそうか」を確認してみてください。

まんまるハウスでは、無料にてご自宅の売却査定が可能です。売却までのサポートやご提案もさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。